买卖只有备案没有房产证的房子，这些风险你必须知道！

最近经常有朋友问我："看中了一套房子价格很便宜，但只有备案没有房产证，能不能买？"作为一个在房地产行业摸爬滚打多年的"老油条"，今天我就跟大家聊聊这个话题。

备案和房产证到底有什么区别？

简单来说，备案就像是房子的"出生证明"，而房产证则是房子的"身份证"。开发商在房屋预售时会在住建部门备案，这时候房子还在建设中。只有等房子竣工验收后，才能办理正式的房产证。

为什么会出现只有备案没有房产证的情况？

这种情况其实挺常见的，主要原因有：

1. 开发商手续不全，比如土地出让金没交齐、规划验收没过关；
2. 开发商资金链断裂，项目成了烂尾楼；
3. 开发商故意拖延办理，想逃避税费；
4. 房子本身是小产权房，根本办不了正规房产证。

买这种房子有哪些风险？

第一大风险：产权不确定
没有房产证意味着你买的可能只是个"空中楼阁"。我就见过一个案例，买家付了全款，结果发现房子早就被开发商抵押给银行了。

第二大风险：无法正常交易
想转手卖？没房产证连网签都做不了。银行也不会给这种房子办按揭贷款，基本只能全款交易。

第三大风险：维权困难
遇到拆迁补偿，没房产证的房子补偿标准会低很多。而且如果开发商跑路了，你连打官司都找不到被告主体。

如果真的想买，该怎么办？

1. 查清原因：去住建部门查备案信息，看为什么办不了证；
2. 约定条款：在合同中明确办证时间和违约责任；
3. 资金监管：最好通过第三方账户托管房款；
4. 律师把关：花点钱请专业房产律师审核合同。

我的个人建议

说实话，除非价格特别特别便宜（至少低于市场价30%），或者你有特殊门路能确保后续能办证，否则我建议还是别碰这类房子。见过太多人图便宜买了这种房子，最后维权无门，钱房两空。

买房是人生大事，千万别因为贪小便宜吃大亏。与其买个"定时炸弹"，不如多攒点钱买个踏踏实实有证的房子。记住，在房地产市场，便宜往往意味着风险！